房地產(chǎn)需要再一次革命性的改革

如果把上世紀(jì)90年代實(shí)施的從實(shí)物分房到貨幣分房的房地產(chǎn)市場化改革作為改革開放后的第一次房地產(chǎn)革命的話,那么,面對現(xiàn)在房價(jià)高企,有必要對房地產(chǎn)進(jìn)行一次新的革命性的改革。

這一次改革的要義應(yīng)該是房地產(chǎn)的去金融化,關(guān)鍵措施是把房地產(chǎn)的征稅環(huán)節(jié)從建造和購買階段轉(zhuǎn)移到使用階段,以物業(yè)稅統(tǒng)一置換依附在房地產(chǎn)上的其他稅費(fèi)。

第一次房地產(chǎn)市場化改革把勞動(dòng)者從與單位的依附關(guān)系中解放出來,實(shí)際上是和建立勞動(dòng)力市場這一市場經(jīng)濟(jì)中最重要的要素市場相匹配的。

但是,現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)中,政府一次性收取土地出讓金、消費(fèi)者在購買環(huán)節(jié)一次性繳納土地使用稅費(fèi)的方式,使得房地產(chǎn)投資實(shí)際上成為了一個(gè)期權(quán)產(chǎn)品,就是消費(fèi)者不但考慮的是房產(chǎn)的使用和消費(fèi)價(jià)值,而且考慮的是這個(gè)房產(chǎn)在未來幾十年時(shí)間里的價(jià)格變動(dòng)。

這種模式的實(shí)際效果就是助漲助跌,比如,現(xiàn)在普遍認(rèn)為中國處在城市化的中期,房地產(chǎn)價(jià)格的中長期趨勢應(yīng)該是向上的。這種預(yù)期推動(dòng)下,開發(fā)商就會(huì)認(rèn)為捂地是一個(gè)好的選擇,普通投資人也會(huì)認(rèn)為早買房比晚買房好,從而使得房價(jià)逐漸脫離了實(shí)際的使用價(jià)值(如典型的衡量房價(jià)高低的租售比),成為一個(gè)投機(jī)性產(chǎn)品。

當(dāng)然,過高的房價(jià)成為民生和社會(huì)問題的根源還在于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡和貧富差距的擴(kuò)大。今年的中央一號(hào)文件再次指向農(nóng)村,但與以往不同,這次是希望引導(dǎo)資源投向中小城鎮(zhèn),一方面以中小城鎮(zhèn)的興旺發(fā)達(dá)來完成縣鄉(xiāng)區(qū)域的現(xiàn)代化,另一方面可以截留過多的人口向中心城市的轉(zhuǎn)移。

政府既怕房價(jià)漲,也怕房價(jià)跌,內(nèi)在的原因還是在于現(xiàn)有的房地產(chǎn)發(fā)展模式賦予了房地產(chǎn)過高的金融屬性。所以理想的治本之策就是通過稅費(fèi)改革,改現(xiàn)有的購買環(huán)節(jié)的一次性繳費(fèi)為使用環(huán)節(jié)的分步繳稅,也就是實(shí)行物業(yè)稅,使得房地產(chǎn)回復(fù)到其民生屬性、消費(fèi)屬性、制造屬性的真身,讓房地產(chǎn)商從金融投機(jī)轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)揮其整合資源、規(guī)劃建設(shè)的職能上。