樓市調(diào)控沒(méi)有放松可能 三四線新一輪政策或密集出臺(tái)

為了預(yù)防樓市“金九銀十”期間進(jìn)一步升溫，西安、蘭州、揚(yáng)州、泰州等今年大熱的三四線城市近期相繼出臺(tái)緊縮政策。有分析人士認(rèn)為，9、10月份或?qū)⑹切乱惠啒鞘姓呙芗雠_(tái)的窗口期，尤其是此前過(guò)熱的三四線城市，將是此輪調(diào)控的重點(diǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建立之前，控房?jī)r(jià)、抑地價(jià)的調(diào)控政策沒(méi)有放松的可能。

9月13日，西安市人民政府發(fā)布《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定住房市場(chǎng)發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求在西安各區(qū)暫停向已擁有2套及以上住房（含新建商品房和二手住房）的本市戶(hù)籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女）、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭售房。在西安上述區(qū)域范圍內(nèi)無(wú)住房且能夠提供2年以上（含2年）人上所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶(hù)籍居民家庭可購(gòu)買(mǎi)1套住房。經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類(lèi)人才購(gòu)買(mǎi)自用住房的，不受限購(gòu)政策限制。

同時(shí)，西安對(duì)公積金貸款額度也進(jìn)行了調(diào)整，將繳存職工家庭申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房貸款的最高額度由75萬(wàn)元調(diào)整為65萬(wàn)元；將最低繳存時(shí)限由連續(xù)足額繳存6個(gè)月以上調(diào)整為連續(xù)足額繳存1年以上，并停止辦理試行的商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。

事實(shí)上，在“金九銀十”到來(lái)之際，針對(duì)部分市場(chǎng)相對(duì)較熱的城市尤其是三四線城市的新一波調(diào)控升級(jí)早已開(kāi)始。8月29日，蘭州市發(fā)布樓市調(diào)控補(bǔ)充通知，加大限購(gòu)力度，同時(shí)調(diào)整執(zhí)行差別化的貸款首付比例。不論此前房貸是否結(jié)清，本地戶(hù)口購(gòu)買(mǎi)第二套住房的最低首付比例均相應(yīng)提高了10%。限購(gòu)方面，在城關(guān)區(qū)、安寧區(qū)、七里河區(qū)原有限購(gòu)區(qū)域基礎(chǔ)上，將西固區(qū)納入限購(gòu)區(qū)域。而且，外地人在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房或二手住房，須提供在蘭州市連續(xù)不間斷繳納3年及以上的社會(huì)保險(xiǎn)證明，或者1年及以上的個(gè)人所得稅證明。

此前一日的8月28日，揚(yáng)州市也發(fā)布了樓市調(diào)控相關(guān)補(bǔ)充通知，將價(jià)格備案范圍由新建普通商品住房擴(kuò)大到非普通商品住房及車(chē)位、車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室。

更早的8月24日，泰州市則出臺(tái)涵蓋16條具體舉措的樓市調(diào)控新政，被稱(chēng)為“泰16條”。除了把車(chē)庫(kù)、車(chē)位、儲(chǔ)藏室納入價(jià)格備案范圍，還要求商品住房入手未滿(mǎn)2年不得上市交易。此外，泰州市也對(duì)精裝房市場(chǎng)作出了相應(yīng)規(guī)范，推行成品房裝修市場(chǎng)化評(píng)估。而且，各個(gè)樓盤(pán)加價(jià)幅度不得超過(guò)上次申報(bào)均價(jià)的2%，而此前設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn)是5%。

在一線城市中，北京市住建委相關(guān)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)行為情況檢查的通知》，針對(duì)近期有個(gè)別經(jīng)紀(jì)人員協(xié)助購(gòu)房人以辦理“消費(fèi)貸”、“經(jīng)營(yíng)貸”、“個(gè)人信用貸”、“房抵貸”等方式套取資金作為購(gòu)房首付這類(lèi)違規(guī)行為開(kāi)展自查，斷絕購(gòu)房者不規(guī)范的資金通路。

種種跡象表明，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制尚未完全建成之前，房地產(chǎn)調(diào)控政策無(wú)松動(dòng)跡象，各種限制政策意在階段性平抑房?jī)r(jià)，為租售并舉的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立贏得時(shí)間。有業(yè)內(nèi)人士分析，9、10月份極有可能是新一輪樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)的時(shí)間窗口期，尤其是今年較熱的三四線城市，或?qū)⒚媾R政策進(jìn)一步收緊。

在日前舉行的“2017中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值高峰論壇”上，交通銀行(6.360, -0.01, -0.16%)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，如果房?jī)r(jià)不能得到很好控制、仍面臨較大上漲壓力，長(zhǎng)效機(jī)制的建立會(huì)較為困難。他認(rèn)為，有可能進(jìn)一步出臺(tái)針對(duì)性政策，對(duì)房?jī)r(jià)上漲幅度設(shè)定一個(gè)大致目標(biāo)，將絕對(duì)上漲水平控制在一定程度內(nèi)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，這樣建立起來(lái)的長(zhǎng)效機(jī)制才能對(duì)樓市健康真正起到作用。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨天發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資69494億元，同比名義增長(zhǎng)7.9%，增速與1-7月份持平。其中，住宅投資47440億元，增長(zhǎng)10.1%，增速提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。

然而，施工面積、土地購(gòu)置面積、銷(xiāo)售面積、到位資金等其他多項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)不同程度的環(huán)比回落。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積721781萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.1%，增速比1-7月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積14229萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.1%，增速比回落1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售面積98539萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.7%，增速回落1.3個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金99804億元，同比增長(zhǎng)9.0%，增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，樓市仍在持續(xù)調(diào)整之中。近日記者從多家機(jī)構(gòu)獲悉，上周全國(guó)各線城市成交環(huán)比均下滑，且一線降幅較大。

根據(jù)Wind收集的各主要城市的房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上周一線四大城市房地產(chǎn)成交面積49.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌15.8%，同比下降43.82%。而據(jù)廣發(fā)證券(18.880, -0.01, -0.05%)跟蹤統(tǒng)計(jì)，上周部分二線城市房地產(chǎn)成交面積214.8萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑2.9%，同比跌幅收窄至24.5%。

“上周主流45個(gè)城市周成交環(huán)比下降17%，銷(xiāo)售下滑源于推盤(pán)下降。其中，一二線城市環(huán)比下降16%，三四線城市環(huán)比下降20%?！比A創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師袁豪說(shuō)。

從目前的情況看，今年全年房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)，且不排除略超預(yù)期的可能性。但值得注意的是，或許是受樓市去庫(kù)存遠(yuǎn)超預(yù)期影響，開(kāi)發(fā)商正在加速拿地。

“僅僅是7、8兩個(gè)月，萬(wàn)科拿地?cái)?shù)量已經(jīng)有44個(gè)，耗費(fèi)金額超500億元，而且萬(wàn)科還只是開(kāi)發(fā)商們拿地的一個(gè)縮影?！贝饲岸辔粯I(yè)內(nèi)專(zhuān)家向記者表示，雖然房地產(chǎn)調(diào)控非常嚴(yán)厲，但是樓市去庫(kù)存情況遠(yuǎn)超預(yù)期，房企銷(xiāo)售情況較好，這讓開(kāi)發(fā)商們對(duì)整個(gè)市場(chǎng)較為樂(lè)觀。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月份，土地成交價(jià)款6609億元，大幅增長(zhǎng)42.7%，比前7個(gè)月提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，今年前8個(gè)月60家房地產(chǎn)上市公司（含港股）已經(jīng)耗資10327億元拿地，遠(yuǎn)超去年同期的6817億元，同比大幅增長(zhǎng)逾五成。其中，碧桂園和招商蛇口(19.570, -0.10,-0.51%)拿地耗資均超過(guò)1000億元，兩者均較去年同期增長(zhǎng)近1倍。

令人略感憂(yōu)慮的是，1-8月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速卻比1-7月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，開(kāi)發(fā)商自籌資金31439億元，環(huán)比下降1.7%。

另?yè)?jù)Wind統(tǒng)計(jì)，申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊的上市房企負(fù)債率和速動(dòng)比等指標(biāo)均顯示行業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)在提高，其中資產(chǎn)負(fù)債率提高了1.6個(gè)百分點(diǎn)。

（轉(zhuǎn)自互聯(lián)網(wǎng)）