房企前20強中9家負債率過高 近期融資高發(fā)“借新債還舊債”

在繼2018年11月房企融資千億、12月融資1600億后，進入2019年以來，房企融資繼續(xù)保持大規(guī)模擴張。據不完全統(tǒng)計，目前為止已有40多筆融資，合計融資額度高達千億，保利、招商局、華夏幸福、世貿股份、金科、電建、陽光城等房企均公布了大額融資。

??自去年下半年開始，房企逐步迎來償債高峰期，業(yè)內人士指出，近期房企融資力度加大多用于“借新債還舊債”。值得注意的是，國家發(fā)改委去年底發(fā)文支持企業(yè)進一步融資，但一些房企因負債過高而被排除在外。

??去年下半年以來，房企頻繁融資，主要是前期過度投資對資金需求有所上漲。國金證券研究所報告顯示，2014年房地產企業(yè)發(fā)債規(guī)模從2013年的435.35億元急劇上升到3965億元；2015年發(fā)債規(guī)模保持高速增長趨勢達到歷史高點，為12456億元，同比增長214.15%。2016年融資規(guī)模9824億元，2017年因嚴監(jiān)管下調至3286億元。Wind最新統(tǒng)計數據顯示，2018年全年，房地產行業(yè)共發(fā)行了802只債券，規(guī)模高達6807.4億元。

??針對近期房企融資潮，諸葛找房數據研究中心首席分析師陳雷表示，2018年底很多企業(yè)債券到期，償還壓力大，因此近期房企融資力度加大，并非監(jiān)管放松。不少企業(yè)在融資計劃中也說明，所得款項將用于“借新債還舊債”，預計2019年房企現(xiàn)金流會更加緊張。

??Wind數據顯示，A股上市的131家房企中，2018年第三季報負債合計7.89萬億元，較2017年年底的6.6萬億元，增長19.5%。具體來看，萬科地產2018年第三季度負債1.22萬億元，較2017年底的9786億元，增幅高達24.5%；綠地控股2018三季度負債總額8497億元，較2017年底上漲12.5%；保利地產負債總額從2017年底的5382億元，增至2018年第三季度的6845億元，增幅達27.18%。

??在連續(xù)幾年大量融資后，房企迎來了負債集中還款期。恒大研究院報告顯示，2018年下半年開始，房企逐步迎來償債高峰期。截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債余額約19.2萬億元，規(guī)模最大的是房地產開發(fā)貸。從兌付規(guī)模來看，2018年下半年到2021年到期規(guī)模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。

??國家發(fā)改委在2018年12月12日發(fā)布的《關于支持優(yōu)質企業(yè)直接融資進一步增強企業(yè)債券服務實體經濟能力的通知》中提到，支持建筑業(yè)、房地產業(yè)營業(yè)收入大于300億元的企業(yè)進行發(fā)債融資。在參考標準中對于房地產企業(yè)的要求為，資產總額大于1500億元，營業(yè)收入大于300億元，不超過所在行業(yè)資產負債率重點監(jiān)管線；未明確重點監(jiān)管線的，原則上資產負債率不得超過85%。

??根據文件要求，資產總額、營業(yè)收入可按照企業(yè)最近一年經審計財務數據或最近三年經審計財務數據的平均數進行計算，而資產負債率按照企業(yè)最近一年經審計財務數據計算。

??梳理2017年銷售排名前20強的房企數據發(fā)現(xiàn)，萬科、華夏幸福、綠城中國、旭輝集團、保利地產、金地集團、招商蛇口、龍湖地產、華潤置地、世貿房地產、中國海外發(fā)展等11家房企符合條件，其他一些知名房企則因負債率過高而被排除在外。

??其中，萬科、華夏幸福、綠城中國2017年資產負債率分別為83.90%、81.10%、80.16%，其他幾家房企負債率均低于80%，中國海外發(fā)展2017年資產負債率57.62%。

??業(yè)內指出，房地產是高杠桿行業(yè)，高杠桿一方面決定了房企是否能做大規(guī)模，業(yè)內著名的閩系、粵系房企都是通過加杠桿做大的典型，但另一方面，如果外部融資不暢，內部銷售又放緩，房地產行業(yè)的高周轉不靈的情況下，尤須警惕債務償還高峰對地產企業(yè)帶來的資金壓力。能否把握規(guī)模與負債之間的利潤平衡，成為橫亙在房企面前的一個挑戰(zhàn)。