樓市景氣度延續(xù)跌勢(shì) 房貸利率難現(xiàn)全面大幅下降

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局16日發(fā)布了2018年12月全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明12月新建商品住宅中，上漲城市為59個(gè)，比11月減少4個(gè)，上漲城市數(shù)量連續(xù)兩月下跌，平均漲幅為0.77%，漲幅環(huán)比收窄0.21個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅方面，上漲城市數(shù)量為47個(gè)，比11月減少4個(gè)，平均漲幅為0.32%，環(huán)比收窄0.22個(gè)百分點(diǎn)。

12月份，各地繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。一線城市受高端項(xiàng)目入市銷售帶動(dòng)影響，新建商品住宅銷售價(jià)格上漲1.3%，漲幅比11月擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅持續(xù)下降。二、三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比微漲，漲幅均比11月有所回落。

二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)方面：上漲城市47個(gè)，相比11月減少4個(gè)；持平城市1個(gè)，比11月減少1個(gè)；下跌城市22個(gè)，相比11月增加5個(gè)，二手住宅下跌城市數(shù)量連續(xù)4月增多。

從漲幅情況來(lái)看，70城平均漲幅0.32%，環(huán)比漲幅比11月收窄0.22個(gè)百分點(diǎn)。上漲的47個(gè)城市平均漲幅0.61%，環(huán)比收窄0.24個(gè)百分點(diǎn)，漲幅有所回落。

分城市等級(jí)來(lái)看，12月四個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格下降0.3%。31個(gè)二線城市二手住宅銷售價(jià)格上漲0.1%，漲幅比11月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市二手住宅銷售價(jià)格上漲0.3%，漲幅比11月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。12月70城二手住宅價(jià)格指數(shù)平均環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，下跌城市數(shù)量持續(xù)增加。

從12月份70城房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，新建商品住宅上漲城市減少至59個(gè)，比11月減少4個(gè)；持平城市為3個(gè)，比11月增加1個(gè)；下跌城市8個(gè)，比11月增加3個(gè)。新房市場(chǎng)方面，上漲城市數(shù)量連續(xù)兩月下跌。

從漲幅情況來(lái)看，新房市場(chǎng)整體較為穩(wěn)定。70城平均漲幅0.77%，漲幅環(huán)比收窄0.21個(gè)百分點(diǎn)。上漲的59個(gè)城市平均漲幅0.94%，上漲城市平均漲幅比上月收窄0.17個(gè)百分點(diǎn)。

分城市等級(jí)環(huán)比看，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格上漲1.3%，漲幅比11月擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中：北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。31個(gè)二線城市新建商品住宅上漲0.7%，漲幅比11月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；35個(gè)三四線城市新建商品住宅價(jià)格上漲0.7%，漲幅與11月相比縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)。

此間觀察家認(rèn)為，基于今年銀行信貸投向、負(fù)債成本、房地產(chǎn)調(diào)控等因素，房貸利率難現(xiàn)全面大幅下降。

首先，從房貸利率松動(dòng)原因看，2018年以來(lái)央行實(shí)施了五次降準(zhǔn)，目前市場(chǎng)流動(dòng)性呈現(xiàn)合理充裕狀態(tài)，由此銀行可調(diào)動(dòng)的資金量級(jí)上升，有利于信貸規(guī)模擴(kuò)大。但當(dāng)前信用風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)相對(duì)稀缺。個(gè)人住房貸款是相對(duì)安全的資產(chǎn)，銀行有動(dòng)力加大配置力度。需要指出的是，當(dāng)前定向調(diào)控方向不會(huì)改變，央行給市場(chǎng)釋放流動(dòng)性的目的是為了加大對(duì)民營(yíng)企業(yè)和小微企業(yè)的支持力度。隨著紓困民企的政策不斷出臺(tái)，商業(yè)銀行信貸投放的重點(diǎn)仍將放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)和薄弱領(lǐng)域，而非房地產(chǎn)領(lǐng)域。

其次，從負(fù)債端看，在流動(dòng)性合理充裕的背景下，銀行負(fù)債端壓力將有所緩解。但要看到，在利率市場(chǎng)化、銀行“存款搬家”的大趨勢(shì)下，銀行吸收存款的壓力將長(zhǎng)期存在。2018年以來(lái)，結(jié)構(gòu)性存款作為銀行攬儲(chǔ)的主要工具之一，規(guī)模增長(zhǎng)較大?？紤]到一部分“便宜”的負(fù)債替換成結(jié)構(gòu)性存款，銀行負(fù)債端成本有所上升，這就要求資金端收益維持高位。個(gè)人按揭貸款因有抵押而相對(duì)有保障，但收益相對(duì)不高，銀行在按揭貸款上的議價(jià)能力較強(qiáng)。

再次，房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)調(diào)控的態(tài)勢(shì)不變，不支持房貸利率全面大幅下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局16日公布的數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅年底成交有所增加，價(jià)格有所上漲，二三線城市則繼續(xù)保持穩(wěn)定。事實(shí)上，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定意味著前期調(diào)控效果不斷顯現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控如果不穩(wěn)定，會(huì)在一定程度上危害房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。在“房住不炒”的政策基調(diào)下，調(diào)控將持續(xù)發(fā)力，防止房地產(chǎn)價(jià)格大起大落并促使其回歸理性。

此外，全面降息在短時(shí)間內(nèi)可能性不大。央行表示，當(dāng)前貨幣政策在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的作用正在逐步發(fā)揮，同時(shí)對(duì)原來(lái)的政策也在做動(dòng)態(tài)評(píng)估，在此基礎(chǔ)上再做進(jìn)一步研究。因此，全面降息或在近期內(nèi)不會(huì)發(fā)生。另外，從人民幣匯率、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的角度看，也不宜降息，房貸利率全面下調(diào)的可能性不大。