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一錘定音！70年后房屋產(chǎn)權(quán)到期怎么辦？！答案來了…
轉(zhuǎn)載 來源：買房知道 發(fā)表于：11/15/2018 09:35:28 瀏覽量：262
最近，有一則新聞很是吸引眼球——民法典各分編草案提請全國人大常委會審議。草案規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
解決了房屋產(chǎn)權(quán)續(xù)期問題，“房地產(chǎn)稅”似乎已經(jīng)成了馬上要成真的事情。房產(chǎn)大佬任志強(qiáng)在此文中提出了十五條房地產(chǎn)稅亟待解決的問題，包括房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)同時針對城市與農(nóng)村、讓公民擁有土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利、使住房性質(zhì)統(tǒng)一權(quán)利統(tǒng)一等等。他說：“我希望能盡快看到中國的房地產(chǎn)稅立法，以打破現(xiàn)行的雙軌制。”
70年期滿自動續(xù)期
要理解這則新聞，先得說說民法典。民法典是民法的基礎(chǔ)，重在保護(hù)私權(quán)利。民法典與人們生活密切相關(guān)，幾乎所有的民事活動比如合同簽訂、公司設(shè)立、財(cái)產(chǎn)保護(hù)、結(jié)婚離婚，都能在民法典中找到依據(jù)。
據(jù)介紹，目前我國正在醞釀的民法典是我國首部民法典。此次提請審議的民法典各分編（草案），將同已經(jīng)出臺的民法總則合并為一部完整的民法典草案，在2020年提請審議。
值得注意的是，此次審議的物權(quán)編草案規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。有關(guān)專家表示，房產(chǎn)是居民最重要的資產(chǎn)，這個規(guī)定體現(xiàn)了對居民財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，其意義不僅在于明確權(quán)益，更在于穩(wěn)定長遠(yuǎn)預(yù)期。
以前，人們買房后可以拿到兩個證書，一個是房產(chǎn)證，一個是土地證。這是因?yàn)楦鶕?jù)憲法，我國土地所有權(quán)歸國家和集體所有。在城市里，土地歸國家所有；在農(nóng)村，土地是集體所有。也就是說，人們在購房后，可以擁有房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)。
房屋所有權(quán)是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，根據(jù)我國2007年起施行的物權(quán)法，私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)，其年限是永久的。
土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別在于——房屋所有權(quán)沒有期限限制，土地使用權(quán)則有期限。土地使用權(quán)在出讓時根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限，住宅用地權(quán)屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。
現(xiàn)在，我國已經(jīng)推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，房產(chǎn)證和土地證已經(jīng)合二為一，住宅用地仍有最高70年的使用期限。
“有恒產(chǎn)者有恒心”。此次草案規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動續(xù)期，意味著我們所購房屋70年土地使用權(quán)期滿后，可以自動續(xù)期，不必?fù)?dān)心土地被收回，體現(xiàn)了對人們財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。
為征收房地產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)
土地使用權(quán)期滿自動續(xù)期和征收房地產(chǎn)稅之間有關(guān)系嗎？對此，專家表示，兩者之間并沒有直接聯(lián)系。
但是，需要注意的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)稅被定義為財(cái)產(chǎn)稅，征收的前提條件是私有財(cái)產(chǎn)，如果住宅的土地使用權(quán)是70年，期滿后不能續(xù)期，征收房地產(chǎn)稅就沒有根據(jù)。只有房屋和土地都屬于個人財(cái)產(chǎn)，從法律的角度來說，才能收取財(cái)產(chǎn)稅。
也就是說，住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期在某種程度上為征收房地產(chǎn)稅奠定了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)嘉豐瑞德負(fù)責(zé)人表示，70年產(chǎn)權(quán)問題一旦得以解決，影響房地產(chǎn)稅的法理問題就不存在了。與此同時，我國已經(jīng)賦予規(guī)模較大的城市以立法權(quán)，這也為房地產(chǎn)稅的“分城施策，分步推進(jìn)”奠定了基礎(chǔ)。
住宅用地期滿后怎么辦
另一個值得注意的是，我國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理平臺已實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，不動產(chǎn)登記體系進(jìn)入到了全面運(yùn)行階段。這些都為房地產(chǎn)稅的推出奠定了基礎(chǔ)。
草案規(guī)定，70年期滿后續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。但是，對于續(xù)期多長時間、是否收取費(fèi)用以及如何收取費(fèi)用，并未給出具體規(guī)定，這也給期滿后是否要繼續(xù)收取土地使用費(fèi)打了個問號。為更好理解這個問題，有必要追溯一下我國土地使用權(quán)出讓的來源。
我國最早的一個商品住宅小區(qū)東湖新村位于廣州市，是1979年開始動工的。但是，我國住宅市場化大規(guī)模推廣則在上世紀(jì)90年代。1998年大規(guī)模房改啟動后，住宅商品化才開始大規(guī)模啟動。因此，目前大多數(shù)商品房距離住宅用地70年使用權(quán)到期仍有較長時間。
1990年5月份，國務(wù)院頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，開始實(shí)施城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓制度。當(dāng)時，在不超過住宅用地使用權(quán)最多70年的前提下，按20年至70年分檔，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。
正是由于這個原因，2016年溫州曾出現(xiàn)一批只有20年使用權(quán)的住宅用地到期，對于這批住宅期滿后的處置問題，原國土資源部給出的處置意見可作參考。這項(xiàng)處置意見給出了“兩不一正?！钡姆桨?，就是“不需要提出續(xù)期申請”“不收取費(fèi)用”“正常辦理交易和登記手續(xù)”。
有專家表示，目前也有可能與房地產(chǎn)稅結(jié)合，通過繳納房地產(chǎn)稅的方式，實(shí)現(xiàn)住宅用地使用權(quán)70年期滿后續(xù)期的銜接安排。
