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央企撤退 樓市
轉載 來源：北京房產(chǎn) 發(fā)表于：02/07/2017 16:30:46 瀏覽量：290
（來源：中國證券報）78家央企退出房地產(chǎn)，既不是迫于輿論壓力，也不是做做樣子，而是在嗅到危險氣息后的主動離場。當人們還在為“真退出”還是“假退出”打口水戰(zhàn)時，樓市“去泡沫化”進程已經(jīng)開啟。
國資委“禁令”出臺一周，有人拍手稱快，認為央企是炒高房價的始作俑者，樓市就此將崩潰；有人認為“強令”央企退出房地產(chǎn)調控過度，有違市場化原則；更多的人則懷疑調控效果，認為房價難以下降?？傊?，市場無一例外地將此看作樓市調控政策的延續(xù)。
實際上，自從去年年底樓市調控政策頻出以來，房地產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)被貼上了“高危”的標簽。一些央企從房地產(chǎn)撤出，與其說是一種調控手段，還不如說是在風險顯現(xiàn)之前的提前離場，是典型的順勢而為的市場化選擇。
央企爭“地王”，客觀上抬高了“地王”周邊的房價，但央企不是樓市泡沫的根源。樓市泡沫早已出現(xiàn)，而央企爭“地王”是在2009年這一輪泡沫中才出現(xiàn)的。一大批主業(yè)與房地產(chǎn)毫不相關的企業(yè)搶地，其背后所折射出的純粹是資金逐利的本性，是其輕易獲得下浮10%利率的低成本貸款所顯示出來的先天優(yōu)勢。
此外，批評央企爭“地王”的聲音已持續(xù)快一年了，監(jiān)管部門此時才出政策，其出發(fā)點顯然不僅是調控樓市，更多的是規(guī)范地產(chǎn)投資秩序，保護國有資產(chǎn)安全。溫家寶總理23日在國務院第三次廉政工作會議上指出，規(guī)范國有企業(yè)在房地產(chǎn)領域的投資行為。這種提法透露出調控的范圍已從央企擴大到國有企業(yè)，值得關注。
作為本輪泡沫中的主力，央企退出房地產(chǎn)的舉動，已發(fā)出樓市“去泡沫化”的信號。
監(jiān)管部門對風險的判斷是深思熟慮的。當前樓市面臨的政策風險、資金風險、泡沫風險，已成為壓在房地產(chǎn)市場肩頭上的“三座大山”。
從政策上看，雖然在剛剛結束的兩會上并沒有如預期中推出暴風驟雨般的二輪調控措施，但民眾對高房價的質疑實際已把調控政策“逼”上日程。從去年年底以來連續(xù)出臺的一系列稅收、土地政策，很多還處于從中央到地方的落實階段，未來這些政策如一一兌現(xiàn)，其對房地產(chǎn)市場的影響不容小覷。
例如，國土部要求今年政策性住房用地要占住房建設用地70%，且要落實到擬供地塊上。而2009年北京計劃政策性用地占比僅46%(實際執(zhí)行數(shù)至今未公布)。再如，可查的最新數(shù)據(jù)顯示，截至去年8月，全國保障房建設投資僅完成去年年初計劃的23.6%。如果70%政策性住房用地政策真正落實，其沖擊力可以想象。此外，物業(yè)稅會否出臺、招拍掛制度改革等都是未來房地產(chǎn)市場所面臨的來自政策的不確定因素。
從資金上看，涉及房地產(chǎn)的消費和開發(fā)貸款、房企資本市場融資、地方融資等都已被監(jiān)管部門“點名”，要求高度重視這些資金背后所蘊藏的風險。國內(nèi)約四成甚至更多個人住房貸款利率已上調。去年房地產(chǎn)市場的繁榮是建立在2.5萬億元個人住房信貸、6000億元房地產(chǎn)開發(fā)信貸以及從難以查清的其他渠道進入樓市的信貸資金基礎之上的，今年失去天量信貸資金的支撐，房地產(chǎn)市場的繁榮也將難以為繼。
此外，今年加息的風險也將增加房地產(chǎn)開發(fā)成本。目前利率水平處于歷史相對低位，有較大的上調空間，房地產(chǎn)作為高負債率行業(yè)，利率風險不容忽視。
從泡沫風險來看，房地產(chǎn)面臨的形勢尤其不容樂觀。去年很多城市城區(qū)房價漲幅超過50%，不僅在中國，這一景象在世界歷史上都很難看到。從陸續(xù)披露的上市公司年報中，不少房地產(chǎn)公司都認識到目前價位已偏離購買力太多，投資因素已遠超實際購買因素。
有研究機構根據(jù)房屋租售比、投資性購房占比、房價收入比、房價與GDP漲幅比四指標來衡量目前京滬深樓市泡沫化程度，結果顯示，三城市租售比達到國際水平的4-7倍，投資性購房占比全部過半，房價收入比全部超過15年，房價漲幅均超過GDP漲幅5倍。泡沫化已走到危險邊緣。
從以上因素來看，央企撤出房地產(chǎn)市場有利于國有資產(chǎn)安全和市場的穩(wěn)定，但其以禁令的方式實現(xiàn)，也反映出樓市泡沫的嚴重程度和市場主體的盲目與瘋狂。盡管目前只有一家央企明確提出退出時間，但相信未來會有更多的央企意識到監(jiān)管層出重拳的良苦用心，主動離場將成為理智的選擇。
目前討論部分央企退出房地產(chǎn)能否遏制新“地王”已無太大意義，畢竟政策出臺針對的是房地產(chǎn)市場所蘊涵的風險，而這一風險信號才是最值得警惕的。
央企要離席了，留下誰來埋單？
央企退出將引起房價再一輪暴漲
（來源：騰訊博客 作者：王亮）最近非地產(chǎn)主業(yè)央企退出市場的新聞被炒的沸沸揚揚，大家爭論不休，市場上有人提出這是崩盤的前兆，那么我想分析任何問題，需要考慮事件參與者的背景，事件參與者的行事動機，事件參與者的其他因素等，才可以推理出相對接近事實真相的答案。
我覺得需要分析四個因素，就可以知道非地產(chǎn)主業(yè)央企退出對地產(chǎn)市場的最終影響。
1.非地產(chǎn)主業(yè)央企的退出時間和退出比例如何？
2.退出機制：地產(chǎn)業(yè)務的轉讓依照市場化還是行政劃撥？
3.非地產(chǎn)主業(yè)央企退出后，對以地產(chǎn)為主業(yè)央企啟示是什么？
4.最重要是央企主要決策者的行事邏輯是怎么樣的，規(guī)模最大化還是完全服從中央？
非地產(chǎn)主業(yè)央企退出時間：最少半年以上，從報方案到實現(xiàn)，沒有半年是不能完成的，所以在這個階段，我們可以預見的是，非地產(chǎn)主業(yè)央企不敢去拿地了，但是原有項目該賺的錢要賺，該回款的還會回款，該把項目提價的還會提價，如果問為什么要提價賣而不是盡快銷售回籠更多的資金，那么很簡單的邏輯，只有把現(xiàn)有項目的身價提升，轉讓的時候才會有個好價錢。
值得注意的是，國資委副主任邵寧在參加中國發(fā)展高層論壇時，也提出一個很直接的觀點“房價是由房市供給與需求之間的平衡關系所決定的。如果房市供給不足（如土地供應不足），如果房市需求過旺（如刺激出大量的投資性需求），則房價必然上漲。反之，如果房市供給充足，需求正常，尤其是不出現(xiàn)過大的投資性需求，房價必然能夠得到控制?！边@映襯出國資委的態(tài)度--房價上漲不是國資委的事情，是市場決定的，國資委做的只是把非主業(yè)央企管好，主業(yè)是地產(chǎn)的央企可以更加規(guī)范，并沒有提到限制拿地等。
非地產(chǎn)主業(yè)央企中地產(chǎn)業(yè)務轉讓的方式是采取市場化的股權轉讓還是行政劃撥，就筆者的分析，更多還是選擇行政劃撥，因為都是國資委下面的子孫，行政劃撥輔以資產(chǎn)置換，正好可以完成前面計劃實行的內(nèi)部重組，所以行政劃撥出去以后，樓該賣還是要賣，土地該開發(fā)還是要繼續(xù)開發(fā)。
非地產(chǎn)主業(yè)央企退出后，對以地產(chǎn)為主業(yè)央企啟示是什么？央企的老板們個個都是人中龍鳳，這次國資委出臺的政策，對主業(yè)是地產(chǎn)的央企會引發(fā)怎么樣的思考？如果換我做某地產(chǎn)央企的老板，那么我肯定會加速做大地產(chǎn)主業(yè)，以免在后面的調整中，自己被更大的央企并購。因此引發(fā)的效應是什么？搶地、搶項目，規(guī)模做大，從而迅速的推高現(xiàn)實地價，而且就此問題，我也和一個地產(chǎn)圈的朋友聊，他認為：“只要地不是很差，放出來就有人搶，肯定搶高?！迸c我的觀點不謀而合。
也不排除有背景更牛的央企，在此階段把地產(chǎn)業(yè)務通過并購等做大，從而趁機把地產(chǎn)主業(yè)做到可以在國資委那里變成是主業(yè)的規(guī)模，當然在輿論監(jiān)督下，這種可能性比較小。
陳志武說中國沒有經(jīng)濟學，只有政府調控，我雙手贊成；中國的央企領導里面不全是企業(yè)家，很多都是政治家，這個與中國的現(xiàn)實并不矛盾，商而優(yōu)則仕，無論在東方汽車的苗圩還是中石油的周永康等身上都完全得到驗證，所以央企的領導里面未來有目標做政治家，往更高的位置發(fā)展的肯定是大有人在。所以，現(xiàn)在的央企多數(shù)是追求規(guī)模，無論是鋼鐵企業(yè)還是地產(chǎn)企業(yè)，是央企的先把規(guī)模做上去，政績好看再說。可能華僑城和保利這種在市場經(jīng)濟環(huán)境歷練出來的領導已經(jīng)做了一方諸侯，沒有太多政治夢想，但是其他的央企領導如何想，如何在這次輿論的風口浪尖上表現(xiàn)，就值得我們觀察與揣摩了，因為這也更有利于我們觀察地產(chǎn)價格后面的走勢。
在國資委出文伊始，中遠國際就馬上在周五表態(tài)，將在半年內(nèi)退出其持有的遠洋地產(chǎn)16.85%股權，表態(tài)反映之快，值得贊賞，國務院國資委18日下午召開新聞發(fā)布會，19號遠洋地產(chǎn)就做出回應了，中國遠洋的老板魏家福的政治敏感值得贊賞，其執(zhí)行力可見一斑。相比到現(xiàn)在很多尚未表態(tài)的央企，魏家福的楷模作用，將在以后的會以中被屢次提及。
比較一下16世紀前后新教與天主教對賭博的態(tài)度，或許我們會對不同的央企領導的未來決策會有更直接而理性的判斷。新教與天主教二者都譴責賭博，但天主教徒是因為一個人也許會失敗而譴責賭博，理智的人不應賭博而危害自己和他人的幸福；新教徒則是因為一個人也許會贏而譴責賭博，因為這樣對人性有害。
在這次事件里面，魏家福的做法類似于新教徒，因為中遠的執(zhí)行力是第一，愿意完全服從國資委的領導，而相反出來澄清的中信集團，就有點類似于天主教徒了，因為中信不屬于國資委管理，是國務院直屬企業(yè)，認為自己級別高，能給國家賺錢就可以了，但我們可以往后看，中信、光大的路或許并沒有那么簡單，地產(chǎn)成為舉世討論的話題以后，誰想盯著他發(fā)悶聲的財都沒有那么容易了。
所以我們必須避免簡單邏輯評判地產(chǎn)。歷史學家不能為了取悅當今而抹殺或改寫歷史；而經(jīng)濟學家若提出地產(chǎn)早晚都會崩盤的假設，就必須隨時準備面對錯誤帶來的難堪。在當今資本迅速流動、資產(chǎn)價格瞬間變化的時代，不管一個人如何評述供需關系作用的下降，政策的影響并沒有消失，雖然昔日的作用更大。世界從來不是公平的競技場，無論做什么都要付出代價。部分央企的退出，只能催生更大規(guī)模的地產(chǎn)央企，不斷的暗中推高地價，推高房價，政府的目標是“抑制房價過快上漲”，那么上漲10%不算快吧，況且房價的統(tǒng)計上還是可以做些手腳的，基于通脹加速和剛性需求的再度釋放，每年的三到五月購房旺季來臨之際，房價短期飆升30%完全是有可能的！
作為一個理性的經(jīng)濟學者，我厭惡房價高漲帶來的各種社會問題，但短期即將到來的上漲我們又必須面對，政府有什么辦法來抑制房價上漲那？
（1）把建設廉租房的速度與質量作為考察地方官員政績的權重因素
（2）將主業(yè)是地產(chǎn)的央企的利潤目標下調，不要給地產(chǎn)央企過高的業(yè)績目標
