時(shí)評(píng)：必須避免重蹈房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成“空調(diào)”的覆轍

房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)，在于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，避免誘發(fā)樓市危機(jī)乃至更大范圍的危機(jī)，通過(guò)保持房?jī)r(jià)長(zhǎng)期基本穩(wěn)定，縮小房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)之間的利差，有效引導(dǎo)資金回歸實(shí)體產(chǎn)業(yè)部門，解決房地產(chǎn)投機(jī)炒作的歷史頑疾。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面調(diào)控至今，已兩年有余。目前，我國(guó)長(zhǎng)期形成的房?jī)r(jià)看漲預(yù)期正處在轉(zhuǎn)變的臨界點(diǎn)上，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的影響開始向銷售量、資金端及土地市場(chǎng)傳導(dǎo)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈降溫意味著調(diào)控已經(jīng)取得了階段性進(jìn)展，這一調(diào)控成果來(lái)之不易，意義重大。

可以說(shuō)，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思路和措施是正確的、有效的。調(diào)控重點(diǎn)在于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，避免誘發(fā)樓市危機(jī)乃至更大范圍的危機(jī)，通過(guò)保持房?jī)r(jià)長(zhǎng)期基本穩(wěn)定，縮小房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)之間的利差，有效引導(dǎo)資金回歸實(shí)體產(chǎn)業(yè)部門，解決房地產(chǎn)投機(jī)炒作的歷史頑疾。同時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展將不斷提高居民的收入水平。只要未來(lái)居民收入的漲幅長(zhǎng)期超過(guò)房?jī)r(jià)漲幅，不斷降低房?jī)r(jià)收入比，通過(guò)“擠泡沫”而非“刺破泡沫”方式，就能實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟著陸”，避免斷崖式劇烈調(diào)整。這種著眼長(zhǎng)期、主動(dòng)調(diào)整、平穩(wěn)化解的應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)策略，與當(dāng)年美國(guó)和日本房?jī)r(jià)泡沫破裂時(shí)期的著眼短期、被動(dòng)調(diào)整、劇烈波動(dòng)的特點(diǎn)，形成了鮮明對(duì)比。

日本樓市泡沫破裂時(shí)，首都圈和京畿圈新房均價(jià)在一年內(nèi)分別下降了34%和49%，并進(jìn)入連續(xù)十幾年的下降期。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向金融市場(chǎng)及實(shí)體產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo)，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)結(jié)束了高速發(fā)展的黃金時(shí)期，陷入了20多年的低速發(fā)展。2007年美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)房?jī)r(jià)大跌，2008年12月份標(biāo)準(zhǔn)普爾20個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)為150.54，較2007年1月份下降了26%，并進(jìn)入連續(xù)6年的下降期。

與美、日等國(guó)家不同，我國(guó)土地所有制性質(zhì)使政府部門具備了比美、日更強(qiáng)大的土地供給調(diào)整能力，調(diào)控效果在很大程度上取決于決策層的決心。如果供給主動(dòng)去匹配需求，就能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，確保調(diào)控成功。近兩年的調(diào)控實(shí)踐也已證明了這一點(diǎn)。

盡管房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍有較大貢獻(xiàn)，但鞏固調(diào)控成果的意義更為重大。我國(guó)高房?jī)r(jià)問(wèn)題依然突出，核心城市房?jī)r(jià)收入比保持在20以上，部分城市甚至超過(guò)30，不僅遠(yuǎn)超國(guó)際普遍認(rèn)可的水平，甚至比美國(guó)和日本樓市泡沫破裂前還高出數(shù)倍，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲將會(huì)帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，即使短期內(nèi)會(huì)在一定程度上影響經(jīng)濟(jì)增速，但必須避免重蹈過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成為“空調(diào)”的覆轍。實(shí)際上，通過(guò)增加供給（包括租賃住房）來(lái)滿足剛需群體的需求，在一定程度上也能保持房地產(chǎn)投資和銷售的基本平穩(wěn)。

房地產(chǎn)調(diào)控不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且與國(guó)計(jì)民生息息相關(guān)，對(duì)其實(shí)行合理、適度的調(diào)控是必要的。總之，應(yīng)該通過(guò)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持平穩(wěn)，使房?jī)r(jià)漲幅低于收入和GDP增速，房?jī)r(jià)收入比逐步回落，避免美國(guó)、日本、中國(guó)香港曾經(jīng)發(fā)生的房?jī)r(jià)暴跌式調(diào)整。這是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該選擇的道路。