簽訂購房合同要注意的十大事項

[摘要]簽訂購房合同，這一步驟可是買房過程中最重要的一步，其中關(guān)系到購房者自身的權(quán)益和購房保障，因此在簽訂購房合同中，這十大注意事項你一定要注意，避免購房糾紛！

      簽訂購房合同，這一步驟可是買房過程中最重要的一步，其中關(guān)系到購房者自身的權(quán)益和購房保障，因此在簽訂購房合同中，這十大注意事項你一定要注意，避免購房糾紛！

一、查驗對方身份

簽訂購房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰，它是購房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂的購房合同是無效的，所以，合同的出賣人應當是該樓盤的開發(fā)商。如果開發(fā)商委托中介機構(gòu)簽約，該中介機構(gòu)應當具有相應資質(zhì)和經(jīng)營資格，并有開發(fā)商出具的授權(quán)委托書，才具備簽約的資格。

二、審查有效證書

商品房預售和銷售必須應當具備“五證”，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程許可證》、《商品房預售許可證》和《商品房銷售許可證》，它們是購房人必須審查的最重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。

三、確保買賣安全

除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷售而未經(jīng)原買受人同意的商品房是不能銷售的，否則，買受人則面臨巨大的風險，直至財房兩空。所以，在購房前應當?shù)接嘘P(guān)部門查清所購商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。

四、約定定金規(guī)則

目前認購書并且支付定金，然后才簽訂購房合同。由于購房人事前沒看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地，不知道到底該不該簽。因此，建議購房人采取以下辦法：

1、在審查購房合同，確認沒有問題之后才交定金；

2、不簽認購書，直接簽訂購房合同同時支付定金；

3、在認購書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協(xié)商不成，出賣人必須向買受人退還定金。

五、完善合同條款

現(xiàn)在的購房合同是由國土房管局印制的標準合同，相當一部分內(nèi)容是已經(jīng)用鉛字印制好了的，另一部分留空白，由雙方當事人協(xié)商一致后填寫。

建議購房人要認真仔細地閱讀、審查合同的每一條款，并做好以下工作：

1、對標準合同印制好的內(nèi)容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要當事人認為不合理，就有權(quán)修改。

2、對于標準合同已印制好的選擇性條款，購房人可以根據(jù)自己的實際情況選擇對自己最有利的約定。

3、對于空白部分，不能由出賣人預先填好內(nèi)容，然后要求買受人全盤接受，因為這是非常不合理的。正確的做法應當是雙方當事人就合同的每一條款協(xié)商一致。

4、對于雙方不能協(xié)商一致的條款，應當做好記錄，由雙方簽字確認，這是雙方不能協(xié)商一致的書面憑證，如果買賣不成，購房人可據(jù)此索回定金和已付房款。

六、明確交樓標準

目前標準購房合同中的交樓標準有三種：

1、該商品房經(jīng)驗收合格；

2、該商品房經(jīng)綜合驗收合格；

3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。

購房人選擇第2、3項交樓標準是比較理想的，但由于這兩項交樓標準要求比較高，尤其是第2項交樓標準要求最高。

目前大部分樓盤在交樓時很難達到該項標準，同時選擇該標準的收樓時間相對比較長，所以相當一部分購房人或者開發(fā)商都不愿意選擇第2項收樓標準。而選擇第1項收樓標準則含義不明確，因為驗收合格有很多種，如竣工驗收合格，規(guī)劃驗收合格，消防驗收合格等，這就會產(chǎn)生很多爭議。

七、慎簽補充協(xié)議

目前開發(fā)商通常預先擬定了購房合同補充協(xié)議，讓購房人簽字。而這些補充協(xié)議絕大部分是霸王條款，對購房人非?？量?。因此，購房人須慎之又慎，千萬不要輕易在補充協(xié)議上簽字。理想的做法應當是與對方就補充協(xié)議協(xié)商一致以完善補充協(xié)議，或者干脆不簽補充協(xié)議。

八、另簽物管協(xié)議

現(xiàn)在的標準購房合同中有簽訂購房合同的同時，一并與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務協(xié)議》的內(nèi)容進行協(xié)商一致。

九、拒交不合理收費

目前商品房買賣中，購房人應當繳納契稅、印花稅等，購房人應當按法律規(guī)定繳納。而公證費、律師費等則不是購房人必須繳納的費用，如果開發(fā)商強制收取，則屬亂收費，購房人有權(quán)拒絕。

十、把好收樓關(guān)

1、查看“三書一證一表”

收樓時開發(fā)商必須向購房人出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建設工程質(zhì)量認證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》，簡稱“三書一證一表”。如果開發(fā)商不能提供，購房人有權(quán)拒絕收樓。

2、看樓驗樓

購房人按照購房合同約定的收樓標準到現(xiàn)場看樓驗收，如果發(fā)現(xiàn)問題或有不滿意的地方，可在《樓宇驗收記錄表收樓表》中簽字確認。