930調(diào)控一周年：金九銀十效應(yīng)不再 租賃成破局焦點(diǎn)

去年“9·30”樓市調(diào)控以來(lái)，有超過(guò)百城發(fā)布了150余次調(diào)控政策，給發(fā)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降下了“虛火”。

回顧這一年，各地從常規(guī)的限購(gòu)、限價(jià)、限貸，新增了“限售、限商”。在全國(guó)樓市開(kāi)啟“五限時(shí)代”后，下半年租售同權(quán)、購(gòu)租并舉的樓市調(diào)控出臺(tái)，已將打擊投資行為、控量措施結(jié)合，讓市場(chǎng)逐漸趨穩(wěn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降或持平，同比漲幅全部回落。

最新的效果是，往年火熱的“金九”首周，全國(guó)一線城市整體成交量低迷，平均環(huán)比下調(diào)20%，其中4個(gè)一線城市同比平均下降52%。二線代表城市成交量環(huán)比下滑7.4%，同比大幅下降32.6%。上半年表現(xiàn)火熱的三線城市也出現(xiàn)降溫，代表城市成交量環(huán)比下降13%，其中東莞降幅最大，達(dá)48.3%。

新的調(diào)控政策還在跟進(jìn)。9月22日開(kāi)始的兩天內(nèi)，西安、重慶、南昌、南寧、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、石家莊、武漢等8個(gè)二線城市密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控加碼政策。隨后，更有寧波市、海南省、福建省等省市發(fā)出房地產(chǎn)調(diào)控政策。而自去年國(guó)慶節(jié)9·30調(diào)控、今年春節(jié)后3·17的調(diào)控潮后，這次調(diào)控成為各地最密集的一次樓市行動(dòng)。

9月29日，北京市住建委主任徐賤云在關(guān)于《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》的學(xué)習(xí)貫徹會(huì)上表示，要堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性行為，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，嚴(yán)格商品住房管控，防范泡沫和風(fēng)險(xiǎn)。

從鏈家數(shù)據(jù)觀察，所謂的“金九”已經(jīng)不再。和去年同期相比，9月份北京、天津鏈家成交量同比去年下滑了70%以上，杭州、南京、濟(jì)南等城市成交量同比下滑60%左右。而且這種趨勢(shì)并未根本改變，市場(chǎng)仍然在低溫環(huán)境下運(yùn)行。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者采訪時(shí)說(shuō)，新一輪限售潮意味著以省會(huì)城市為代表的人口凈流入的“新熱點(diǎn)”城市仍然存在房?jī)r(jià)上漲壓力，調(diào)控是連續(xù)性事件，只會(huì)針對(duì)性強(qiáng)化，不會(huì)弱化?？紤]到已有的政策仍然在持續(xù)發(fā)揮作用，特別是金融條件持續(xù)收緊，貸款周期大幅度延長(zhǎng)的情況下，市場(chǎng)處于下行通道的趨勢(shì)不會(huì)改變，加上近期的限售政策會(huì)對(duì)預(yù)期的引導(dǎo)起到一定的作用，“金九銀十”的效應(yīng)會(huì)自然減弱，總體上，量?jī)r(jià)走勢(shì)仍然處于“壓力區(qū)間”。

新政后重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)剎車

去年9月30日，北京率先出臺(tái)樓市收緊政策。新政策規(guī)定，購(gòu)買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買二套房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例不低于50%。二套房為非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

隨后，新一輪調(diào)控圍繞首付款比例、貸款利率的樓市大調(diào)控拉開(kāi)序幕，且各地的兩個(gè)數(shù)據(jù)均被要求提升。上海、廣州、深圳等一線城市及部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的共計(jì)20多個(gè)城市密集出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)限貸政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一年間全國(guó)有超過(guò)100個(gè)縣級(jí)以上城市發(fā)布了150余次與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的措施。

效果是顯而易見(jiàn)的。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月18日發(fā)布的2017年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降或持平，同比漲幅全部回落，70個(gè)大中城市中一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，二三線城市漲幅回落。

8月份，在因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)作用下，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。從環(huán)比看，新建商品住宅價(jià)格下降或持平；從同比看，新建商品住宅價(jià)格漲幅均繼續(xù)比上月回落，回落幅度在1.3至6.6個(gè)百分點(diǎn)之間。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院發(fā)布報(bào)告稱，2017年三季度，北京二手房網(wǎng)簽量已降至2015年以來(lái)季度成交量最低值，交易均價(jià)也出現(xiàn)三年以來(lái)首次下滑。報(bào)告顯示，截至9月23日，2017年第三季度北京全市二手住宅共網(wǎng)簽2.06萬(wàn)套，環(huán)比下降43.7%，同比下降73.7%。

2017年“3·17新政”出臺(tái)后，北京房?jī)r(jià)上漲在一季度達(dá)到頂點(diǎn)，新政作用在二季度才逐漸開(kāi)始顯現(xiàn)，此時(shí)二手房?jī)r(jià)格止?jié)q持平，三季度房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，跌幅為5%。

麥田房產(chǎn)一位二手房經(jīng)紀(jì)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，今年“3·17”調(diào)控后，他所在的北京朝陽(yáng)大悅城區(qū)域看房量和成交量明顯下降。“調(diào)控有一個(gè)緩沖期，5月份看房人和成交量開(kāi)始減少，到了7月份，每個(gè)經(jīng)紀(jì)人一周帶的看房人只有3組，而新政之前能達(dá)到6組?！边@位經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，該營(yíng)業(yè)區(qū)域有約有100人，7月份整個(gè)區(qū)域業(yè)務(wù)變得艱難，只成交5、6單。

未來(lái)的樓市調(diào)控會(huì)加碼嗎？楊現(xiàn)領(lǐng)告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，對(duì)于去年930以來(lái)已經(jīng)出臺(tái)一系列限購(gòu)限貸限售等措施的“舊熱點(diǎn)”城市，雖然成交量有明顯下跌，但是房?jī)r(jià)上漲的基本面條件沒(méi)有發(fā)生根本性改變，供求關(guān)系依然相對(duì)緊張。

楊現(xiàn)領(lǐng)分析稱，以北京為例，北京存量住宅750萬(wàn)套，套均2.1間，合計(jì)只有1500多萬(wàn)間，而北京的人口接近2200萬(wàn)，住房剛性缺口是比較大的，仍然需要5到10年的建設(shè)期。在這個(gè)時(shí)期內(nèi)，一方面需要持續(xù)地?cái)U(kuò)大供給，不僅擴(kuò)大新房供應(yīng)，也要擴(kuò)大二手房供應(yīng)，建立一二手房協(xié)同的供應(yīng)體系。另一方面，需要逐步推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，尤其擴(kuò)大租賃市場(chǎng)發(fā)展，以教育基礎(chǔ)設(shè)施的同權(quán)作為突破口。只有如此，才能保持市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康和穩(wěn)定。

限售來(lái)襲 新一輪調(diào)控出手

自去年“9·30”樓市調(diào)控以來(lái)，全國(guó)開(kāi)始進(jìn)入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限時(shí)代”。今年9月22日開(kāi)始的兩天內(nèi)，西安、重慶、南昌、南寧、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、石家莊、武漢等8個(gè)二線城市密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控加碼政策。

新一輪政策的發(fā)力點(diǎn)集中在“限售”。如：重慶新購(gòu)住房?jī)赡陜?nèi)不得交易貴陽(yáng)購(gòu)買新建商品住房3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；南昌住宅取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后兩年才可以轉(zhuǎn)讓；長(zhǎng)沙首套房獲產(chǎn)權(quán)證后3年才能買第二套房；南寧的法人單位購(gòu)買第二套及以上住房的，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿兩年后方可轉(zhuǎn)讓。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)分析稱，從六個(gè)城市的發(fā)布時(shí)間看與集中程度看，應(yīng)該是住建部主導(dǎo)的一次施壓，要求房?jī)r(jià)依然上漲的次熱點(diǎn)城市升級(jí)調(diào)控。張大偉判斷，后續(xù)同類型城市發(fā)布調(diào)控政策的依然會(huì)有數(shù)個(gè)。

在國(guó)慶假期開(kāi)始前，又有多個(gè)省市跟進(jìn)。9月29日晚間，海南省住建廳、規(guī)劃委員會(huì)聯(lián)合發(fā)文稱：全省各地將停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設(shè)。此舉被認(rèn)為限制“剛性候鳥(niǎo)”的外地赴海南投資者，“剛性候鳥(niǎo)”即在海南置業(yè)，但并不長(zhǎng)期居住的家庭。

寧波市住建委9月30日晚上發(fā)布消息稱，自10月1日起，在海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)行政區(qū)域內(nèi)新購(gòu)買的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可轉(zhuǎn)讓，購(gòu)買時(shí)間以交易合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，新一輪限售潮意味著以省會(huì)城市為代表的人口凈流入的“新熱點(diǎn)”城市仍然存在房?jī)r(jià)上漲壓力，調(diào)控是連續(xù)性事件，只會(huì)針對(duì)性強(qiáng)化，不會(huì)弱化。

“‘金九’一般是針對(duì)新房，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)選擇九月十月集中推盤，二手市場(chǎng)上的“金九”其實(shí)并不顯著，整體二手市場(chǎng)依舊處在低溫運(yùn)行狀態(tài)。今年9月除個(gè)別城市外，一線和重點(diǎn)二線城市的成交量明顯低于去年。”楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)，首先目前新房整體都處在“限價(jià)”環(huán)境中，其次在于限購(gòu)限貸限售的政策環(huán)境較為嚴(yán)厲、且多個(gè)城市房貸利率出現(xiàn)上浮，購(gòu)房門檻和成本明顯提高，且近期發(fā)展租賃等政策對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期也有一定影響，需求端也有所降溫。而二手房市場(chǎng)主要分布在一線和重點(diǎn)二線城市，預(yù)計(jì)四季度和明年上半年行政調(diào)控和信貸緊縮沒(méi)有放松的跡象，二手房市場(chǎng)仍將保持平穩(wěn)運(yùn)行，新房市場(chǎng)的成交量會(huì)出現(xiàn)下滑。

房屋租賃時(shí)代前奏？

在常規(guī)“五限”調(diào)控的同時(shí)，集體建設(shè)建租賃房試點(diǎn)、租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)等政策頻出，似乎預(yù)示著未來(lái)中國(guó)租房時(shí)代的前奏。

今年7月，住建部等九部門發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。再度明確購(gòu)租并舉，租售同權(quán)。

隨后，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個(gè)城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。被部分專家解讀為正式開(kāi)啟我國(guó)租房時(shí)代。

但是，中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)研究院副研究員曹端海接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪時(shí)曾表示，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，并未從根本上打破目前政府壟斷供應(yīng)城市住房的體系。這次試點(diǎn)的重大 意義在于明確、規(guī)范集體建設(shè)用地租賃住房的管理，并進(jìn)而建立相關(guān)法律法規(guī)，填補(bǔ)這方面的法律真空。

然而頻出的租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)住房政策再度讓房地產(chǎn)市場(chǎng)激起浪花。7月17日下午，廣州市政府正式發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》，提出實(shí)施“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等措施。9月30日正式實(shí)施的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，明確了購(gòu)房所占份額，退出方式以及價(jià)格。

此前9月下旬多城出臺(tái)的“限售”政策，也被市場(chǎng)解讀為，其中一個(gè)重要功能是抑制賣出的新建商品房流通。數(shù)年內(nèi)不能交易的商品房，自然流入租賃市場(chǎng)，曲線為租賃市場(chǎng)增加存量。

“租賃已經(jīng)成為下一階段政策的焦點(diǎn)，目前來(lái)看，破局的關(guān)鍵在于通過(guò)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃增加租賃房屋供給，核心是要處理好兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，一是存量租賃房屋的規(guī)范化管理，二是增量房屋的建設(shè)需要吸引長(zhǎng)期穩(wěn)定的社會(huì)資本。”楊現(xiàn)領(lǐng)告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)。

楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)，可以明確地說(shuō)，從購(gòu)租并舉到購(gòu)租同權(quán)，長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)在路上。甚至可以說(shuō)，調(diào)控本身就是長(zhǎng)效機(jī)制不斷探索和形成的過(guò)程，租賃已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制最為重要的組成部分。因此，這一輪調(diào)控本身就是長(zhǎng)效機(jī)制形成的過(guò)程，中國(guó)房地產(chǎn)政策的中長(zhǎng)期框架正在清晰化、明朗化。

                （轉(zhuǎn)自互聯(lián)網(wǎng)）